Dream Industrial Real Estate Investment Trust T.DIR.UN

CIBC

[retiredcf]

EQUITY RESEARCH
May 4, 2022 Earnings Update
DREAM INDUSTRIAL REIT

Brighter Forecast Calls For 10% Organic Growth
Our Conclusion

Q1 reflected a continuation of fundamental strength across all markets, and
brought an enhanced organic growth outlook. Over time, developments are
expected to play a greater role in the business (target of 5% of the balance
sheet), and the formation of a develop-to-hold JV furthers that strategy.
Acknowledging the potential of rising interest rates, we have increased our
cap rate by 25 bps to 5.00%. After rolling our NOI forward, our NAV is
unchanged at $16.50/unit. Applying a 10% premium, our price target is
revised to $18.00 (from $19.00). We maintain our Outperformer rating and
view units as offering superior growth at an attractive valuation.

Key Points
Results and Outlook: DIR reported Q1/22 FFO per unit of $0.22, in line with
our estimate of $0.21 and consensus of $0.22. SPNOI ex. foreign exchange
was +10%, headlined by +18.2% in Ontario, while all other regions reported
positive growth. Same-property occupancy improved 270 bps from last year
and in-place base rents were up 5.6%. In 2022, the REIT expects the pace of
SPNOI growth to accelerate to ~10%, from prior guidance of 7%.

Not Feeling Headwinds: Management noted that the REIT’s focus on urban
logistics assets vs. large fulfilment centres shelters the REIT from any
potential impact from Amazon scaling back its warehouse footprint. Amazon-
leased space in DIR’s portfolio tends to be in generic, functional buildings
that have healthy re-leasing prospects. Demand is still healthy from other
occupiers who are adjusting inventory levels higher in response to supply
chain challenges. Europe, in particular, has plenty of demand from tenants
other than eCommerce users.

Forms Development JV: Post Q1, DIR (along with Dream Unlimited) formed
a develop-to-hold JV with a global sovereign wealth fund for a combined total
contribution of $1.5B. The JV will target acquiring $500MM of GTA and
GGHA development sites and will ultimately hold the developed properties
post stabilization. DIR will maintain a 25% ownership interest and will provide
property management and leasing services to the JV. DIR will pay fees on its
interest to a subsidiary of Dream Asset Management who will be the asset
manager for the JV. The REIT has contributed $98MM of development sites
to the JV.

Balance Sheet And Liquidity Update: IFRS NAV was up 9% Q/Q to $16.48
and the REIT recorded ~$361MM of fair value gains driven by strong private
market demand. Net debt to assets was 25.8%, down sequentially from
31.4%. Liquidity remains strong at ~$900MM following the issuance of
$200MM of unsecured debentures (for funding eligible green projects). DIR
also completed a ~$230MM equity offering and has raised $90.1MM YTD
through its at-the-market program. Acquisition capacity is ~$500MM before
reaching target leverage.